今年4月10日，東莞出臺了史上最嚴(yán)的樓市限購令，對東莞市的一手住宅進(jìn)行限購，限制不在東莞工作的外市戶籍人口購買一手住房，同時規(guī)定了符合條件的購房者的購房套數(shù)和持有時間。如此嚴(yán)格的限購，讓隨之而來的“紅五月”樓市成交低迷，讓這一傳統(tǒng)的樓市旺季大為失色。

　　經(jīng)過幾個月的觀望期后，東莞樓市逐漸活躍起來。而隨著另一個傳統(tǒng)銷售旺季“金九”的臨近，8月一手住宅供應(yīng)量大增，不少開發(fā)商錯峰入市，搶跑“金九”。

　　上周樓市成交量環(huán)比下降

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周商品房網(wǎng)簽量大幅下降，成交套數(shù)僅1409套，環(huán)比下降31.57%，整體簽約量有所下滑。

　　上周，記者來到了位于東莞東城以及石碣鎮(zhèn)的一些樓盤，發(fā)現(xiàn)銷售大廳咨詢?nèi)藬?shù)不多。記者以購房者的身份詢問，銷售員也表示目前優(yōu)惠不多，但可以先登記，下月會有優(yōu)惠活動。

　　東莞中原的研究員告訴記者，從洋房成交項目來看，上周銷量稍佳的樓盤，有售出49套的凱晟景園和售出41套的卓越維港，其他項目網(wǎng)簽量均低于40套，網(wǎng)簽量出現(xiàn)大幅下滑。

　　上周，東城、虎門和厚街的成交量名列全市前三，共占市場43%的份額，東城已連續(xù)三周排名全市第一，近期集中簽約的凱盛景園承接萬科中天城市花園成為區(qū)域銷售主力。上周一手住宅公寓無成交，不限購的商業(yè)公寓簽約336套，限購后，商業(yè)公寓成交亮眼。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，上周東莞的成交區(qū)域分化較大，新品充足區(qū)域成交突出，說明當(dāng)前市場供應(yīng)仍偏緊。由于近期臨廣片區(qū)及主城區(qū)簽約持續(xù)較熱，臨深片區(qū)成交比重萎縮。

　　上周成交低迷的原因，一方面受高溫天氣影響，客戶看房意愿不強。另一方面，由于前兩周品牌開發(fā)商，如萬科中天城市花園、時代傾城等熱銷項目集中網(wǎng)簽帶動，成交量明顯上漲，上周缺乏熱銷項目帶動，成交量明顯下降。

　　從項目開盤銷售情況來看，價格是目前項目制勝的關(guān)鍵，低價項目獲得市場追捧，以同區(qū)域相對較低價格入市項目銷售率均達(dá)到九成以上，尤其是黃江一項目，入市價格低于同片區(qū)項目均價超3000元/平方米，成交率近100%。

　　合富研究院（東莞）方面認(rèn)為，眼下正值“金九銀十”前期儲客備戰(zhàn)階段，市場處于短暫休整期，各項目主要處于新品上市前的市場預(yù)熱、客戶蓄集階段。

　　“預(yù)計今年‘金九’新品入市不少，政策趨嚴(yán)下避免扎堆入市加劇市場競爭，上周多個項目啟動預(yù)熱，只要達(dá)到銷售條件，錯峰入市提前搶跑市場意愿較強烈，預(yù)計8月底開始新盤入市及舊盤推新將持續(xù)活躍。”合富研究院（東莞）總監(jiān)李興旺說。

　　新房市場延續(xù)7月火熱行情

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周共有碧桂園森林里、海德駿園、卓越維港等七個項目新增供應(yīng)，其中住宅新增供應(yīng)面積為13.95萬平方米，合計1090套，環(huán)比上升76.86%，非住宅新增供應(yīng)面積為0.69萬平方米，共計69套，環(huán)比上升38.36%。

　　8月有不少項目屬于舊盤新推，其中包括碧桂園信鴻嘉譽、新城市花園、蓮湖山莊、凱晟景園、御河灣，其中以碧桂園信鴻嘉譽二期備案體量大，新推面積達(dá)10.16萬平方米，其中洋房713套，備案均價約13994元/平方米；70套為別墅，備案均價約20423元/平方米。

　　究其原因，一方面，迫于下半年業(yè)績壓力及樓市持續(xù)低迷，開發(fā)商出貨意愿強烈；另一方面，客戶對一手樓房的剛性需求依舊存在，購房意愿強烈。

　　合富研究院（東莞）方面認(rèn)為，上周新房市場新盤入市延續(xù)7月火熱行情。根據(jù)開盤情況分析，8月的新增供應(yīng)特點明顯。受6月和7月大盤“芝麻開花節(jié)節(jié)高”影響，近期項目入市普遍具有貼合或低于市場心里預(yù)期特點，且讓利誠意度更高。

　　開發(fā)商開啟高周轉(zhuǎn)下“薄利多銷”快速回正現(xiàn)金流的運營策略。其中，一線品牌項目大幅推新不遺余力，如碧桂園森林里和碧桂園信鴻嘉譽都大量推新，中泰峰境也新增供應(yīng)480套。

　　此外，近期東莞開發(fā)商多措并舉促成交，包括零利息低首付、聯(lián)動點數(shù)升級、制定有利于置業(yè)者的購房政策、墊傭、返租等方式不絕于耳，刺激本地購房者需求并力促成交。

　　“總而言之，東莞經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好，規(guī)劃發(fā)展預(yù)期明朗，開發(fā)商以價換量刺激本地購房者理性回歸，樓市呈現(xiàn)回暖跡象。”李興旺說。

　　新細(xì)則對樓盤銷售影響有限

　　近日中國人民銀行發(fā)布《2017年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》指出，應(yīng)繼續(xù)做好房地產(chǎn)金融調(diào)控，在支持居民合理自住購房同時，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機性購房。而近期北京、廣州、沈陽等多地接連推出新一輪樓市調(diào)控措施，旨在樓市即將步入“金九銀十”銷售旺季的背景下打好“預(yù)防針”。

　　東莞中原方面認(rèn)為，如今各地推出的樓市調(diào)控政策不僅明顯脫虛向?qū)崳�而且調(diào)控日益觸及樓市自身存在的深層問題。

　　上周，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等部門聯(lián)合發(fā)文，對于樓市限價細(xì)則進(jìn)行了進(jìn)一步調(diào)整。該規(guī)定主要對新建商品住房首次申報價格備案作出相關(guān)調(diào)整，申報均價由原來規(guī)定不高于前三個月當(dāng)?shù)劓?zhèn)街（園區(qū)）同類型新建商品住房銷售均價的20%（含）調(diào)整為15%（含），同時已辦理銷售價格備案的新建商品住房項目調(diào)高備案價格的，間隔時限由原規(guī)定的90天延長至180天。

　　對于東莞的樓市限購新細(xì)則，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為對樓盤銷售總體影響有限，但體現(xiàn)了政府不遺余力整頓房地產(chǎn)市場的決心。兩輪的住宅備案價政策調(diào)整，體現(xiàn)了政府對房地產(chǎn)的態(tài)度依然嚴(yán)厲，壓縮房價漲幅，放緩房價上漲步伐意圖明確，有效遏制了房價隨意上漲的亂象。

　　李興旺分析，雖然東莞樓市政策從嚴(yán)，但如果沒有政策抑制，房價有較快的上漲動力，而政策出臺無疑給購房者以一個有相對合理的價格入市的機會，剛需購房者可以擇機入市。

　　“新細(xì)則前開發(fā)商定價已經(jīng)回歸理性了，購房者心理亦回歸理性，總體對于樓盤銷售影響有限。更多的影響在于提醒即將到來的土地拍賣：房企要理性拿地，價格備案制度已無商量余地，有利于穩(wěn)定地價預(yù)期。”他說。