原標(biāo)題:施行15年 《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》首次修訂

　　央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 2001年5月1日開始施行的《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》(簡稱《條例》)迎來了首次修訂。

　　昨天上午,《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》(以下簡稱《條例(修訂草案)》提請河南省十二屆人大常委會第二十七次會議審議。

　　這次《條例》修訂將給業(yè)主們帶來哪些便利?河南商報邀請業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了解讀。

　　【背景】

　　河南省物業(yè)管理?xiàng)l例施行15年來首次修訂

　　2001年5月,我省制定了《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》。

　　談起這次修訂,省人大常委會法制工作委員會副主任王新民介紹,《條例》施行15年來,在維護(hù)物業(yè)管理秩序、保障業(yè)主合法權(quán)益等方面發(fā)揮了重要作用。

　　但隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展,物業(yè)管理領(lǐng)域的情況日益復(fù)雜,業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求不斷提高,許多新情況新問題逐漸顯現(xiàn),尤其在平等保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)益、發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會作用及監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為等方面,亟待需要通過修訂《條例》進(jìn)一步規(guī)范。

　　另外,在《條例》實(shí)施期間,物業(yè)管理方面的法制建設(shè)也產(chǎn)生了變化,目前的一些規(guī)定有與上位法不一致的情形。

　　同時,社會公眾對《條例》修訂的期盼也越來越強(qiáng)烈,在近幾年的省人代會上,人大代表多次提出議案,要求修訂《條例》。

　　擬修訂條款中有啥亮點(diǎn)

　　新小區(qū)入住三成

　　或可成立業(yè)主大會

　　【現(xiàn)狀】

　　93%的小區(qū)未成立業(yè)主大會

　　按現(xiàn)行《條例》規(guī)定,一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會是代表業(yè)主利益、維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的群眾組織。可成立過程中,卻困難重重。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì),《條例》實(shí)施15年來,成立業(yè)主大會的小區(qū)僅占建成小區(qū)的7%,93%的小區(qū)未成立業(yè)主大會。

　　【修訂草案】

　　業(yè)主大會成立方式被明確

　　《條例(修訂草案)》規(guī)定,符合下面3個條件之一的,就可以召開首次業(yè)主大會:房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上的;業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到30%以上的;物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前90天的。

　　另外,《條例(修訂草案)》中明確了鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的相關(guān)責(zé)任:負(fù)責(zé)組織成立首次業(yè)主大會籌備組并召集首次業(yè)主大會;督促業(yè)主大會按照規(guī)定召開,逾期不召開的,由其負(fù)責(zé)召集;督促業(yè)主委員會換屆,逾期未換屆選舉的,由其負(fù)責(zé)召集;建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,具體解決物業(yè)管理中需要協(xié)調(diào)解決的問題等。

　　解讀

　　王新民:業(yè)主大會成立難主要有以下兩個原因:一是物業(yè)行政主管部門人員有限,業(yè)主大會成立無人召集;二是建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意、不支持成立業(yè)主大會。通過這些制度的建立,推動物業(yè)管理由原來的物業(yè)行政主管部門單一監(jiān)管向基層政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)監(jiān)管轉(zhuǎn)變。

　　鄭州市房管局物業(yè)處有關(guān)負(fù)責(zé)人:在鄭州,業(yè)主大會籌備組的組長已經(jīng)由辦事處的人擔(dān)任。現(xiàn)在最大的難題是,業(yè)主大會成立,首先要業(yè)主簽字。而現(xiàn)在新的商品房小區(qū)有幾百戶上千戶業(yè)主,統(tǒng)一意見很難,業(yè)主不踴躍參加就成立不起來。

　　懷疑業(yè)委會和物業(yè)“勾結(jié)”

　　可設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會來監(jiān)督

　　【現(xiàn)狀】

　　業(yè)委會想維護(hù)業(yè)主利益并不容易

　　2014年7月1日,河南商報記者走訪中方園東區(qū),當(dāng)時采訪中河南商報記者得知,小區(qū)更換了5個物業(yè)公司,4屆業(yè)委會。許多業(yè)主感覺業(yè)委會不管事,甚至有人猜測是否與物業(yè)公司串通一氣。

　　不被理解、出力不討好,是業(yè)主委員會成員面臨的尷尬。一位業(yè)委會主任表示:“只要一件事沒有讓業(yè)主滿意,就會被質(zhì)疑是不是從中牟利了,甚至張口就是‘你是不是貪污物業(yè)費(fèi)了’?”

　　小區(qū)業(yè)委會本該為小區(qū)業(yè)主“維權(quán)”,可如果和物業(yè)公司相互勾結(jié),侵害業(yè)主利益怎么辦?這會讓不少業(yè)主對業(yè)委會究竟為誰代言產(chǎn)生懷疑。

　　甚至,一個小區(qū)倆業(yè)主委員會,各自為政,誰也不信任誰。

　　據(jù)河南省物業(yè)商會秘書長張國強(qiáng)介紹,這樣的“奇葩事兒”在鄭州個別小區(qū)存在,“業(yè)主委員會要想維護(hù)全體業(yè)主利益,實(shí)際并不容易。”

　　【修訂草案】

　　可設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會來監(jiān)督業(yè)委會

　　《條例(修訂草案)》增加了業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會或者獨(dú)立監(jiān)事的規(guī)定。

　　業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會或者獨(dú)立監(jiān)事,負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,并履行業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的,業(yè)主監(jiān)事會的監(jiān)事人數(shù)為三或五人,設(shè)主席一人,每屆任期與業(yè)主委員會任期相同,可以連選連任。

　　業(yè)主委員會組成人員及其利害關(guān)系人不得擔(dān)任業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事。監(jiān)事會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,監(jiān)事會主席召集或主持監(jiān)事會議。監(jiān)事會決議應(yīng)當(dāng)公示。

　　建立業(yè)主監(jiān)事會制度,有利于督促業(yè)主委員會正確執(zhí)行業(yè)主大會決定,規(guī)范業(yè)主委員會行為。

　　解讀

　　張國強(qiáng):小區(qū)物業(yè)相當(dāng)于“管家”,成立業(yè)委會等于有了監(jiān)督“管家”的“大管家”,再設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會,則成了監(jiān)督“大管家”的另一個“總管家”。這樣看上去有了“雙保險”,但在長沙等地試點(diǎn)情況來看,效果并不突出。

　　業(yè)主委員會不作為,政府可以監(jiān)督。政府監(jiān)管力度的加大,才是化解這一難題的根本所在。

　　小區(qū)漏水、電梯壞等問題

　　3個工作日內(nèi)撥付維修資金

　　【現(xiàn)狀】

　　申請維修資金程序很麻煩

　　2014年11月14日《河南商報》A16版曾以《外邊大雨嘩嘩屋里小雨淅淅》為題報道了鄭州市姚寨路與紅專路交叉口東北側(cè)金城東苑小區(qū)居民的遭遇。蔡先生住在這個小區(qū)9號樓4單元的頂層,從入住第二年起,就開始出現(xiàn)房頂漏水情況。2012年底,蔡先生向鄭州市物業(yè)維修基金管理中心繳存了維修資金,然而后來向物業(yè)申請維修資金解決房子漏水的問題時,前前后后跑了好多趟和物業(yè)進(jìn)行溝通,卻一直沒有答復(fù)。

　　該小區(qū)業(yè)委會主任劉志文介紹,物業(yè)會“按照程序辦”,“物業(yè)會上門了解情況,征得他們單元60%以上業(yè)主的同意就可以申請維修資金。”

　　王新民指出,維修資金的管理和使用在實(shí)踐中容易出現(xiàn)兩個問題:政府代管造成使用難,業(yè)主自管會出現(xiàn)資金安全風(fēng)險。

　　政府代管的維修資金申請有多難?張國強(qiáng)說,首先,要有2/3的業(yè)主簽字才能申請。另外,政府審核批準(zhǔn)前,還需要調(diào)查等流程。“一筆維修資金申請,兩三個月都是快的。”他說。雖說對于突發(fā)性事件的維修有申請綠色通道,但時效性依然不夠強(qiáng)。

　　【修訂草案】

　　三個工作日內(nèi)撥付維修資金

　　《條例(修訂草案)》規(guī)定,業(yè)主大會成立前,專項(xiàng)維修資金由物業(yè)管理行政主管部門代管;業(yè)主大會成立后,根據(jù)業(yè)主大會決定,選擇自行管理或代管。業(yè)主大會選擇執(zhí)行管理專項(xiàng)維修資金的,應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立專項(xiàng)維修資金賬戶,接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。

　　因屋面防水損壞造成滲漏,電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備存在嚴(yán)重安全隱患等情況,物業(yè)管理行政部門或者業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在接到申請后三個工作日內(nèi)撥付維修資金。

　　解讀

　　張國強(qiáng):業(yè)主大會自行管理專項(xiàng)維修資金,可行性并不高。業(yè)主大會、業(yè)委會不是法人,怎樣在銀行設(shè)立專項(xiàng)賬戶,這么大筆資金怎樣監(jiān)管,都將成為遺留問題。