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　　央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 據(jù)成都商報(bào)報(bào)道：對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的未來20年走向,住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌教授告訴成都商報(bào)記者,目前中國房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的“重要支柱”,20年后,房地產(chǎn)行業(yè)仍將是國家經(jīng)濟(jì)的“支柱”。“以美國為例,美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在,主要以二手房交易為主,但依然是美國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。”他表示,未來中國的二手房市場(chǎng)超過新建市場(chǎng)是必然的,養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等將得到更好的發(fā)展,建筑的加固改造行業(yè)也將迎來發(fā)展的黃金時(shí)期。

　　在未來20年里,中國的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量將大大減少,并呈現(xiàn)出強(qiáng)者越強(qiáng)的特點(diǎn),大約70～80%的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著被兼并、合并的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的融合,顧云昌表示自己難以預(yù)料:“畢竟房地產(chǎn)是做產(chǎn)品的行業(yè)。”不過,他認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)具備互聯(lián)網(wǎng)思維是大有前途的:“客戶資源的整合、房產(chǎn)大數(shù)據(jù)的應(yīng)用,都將是未來的趨勢(shì)。”

　　顧云昌教授告訴成都商報(bào)記者,中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了前幾年的飛速發(fā)展后,迎來了當(dāng)下的轉(zhuǎn)型期。具體來講,房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著三方面的轉(zhuǎn)型:房地產(chǎn)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型、房地產(chǎn)服務(wù)的轉(zhuǎn)型,以及房地產(chǎn)“綠色化”的轉(zhuǎn)型,“只有順利度過轉(zhuǎn)型期,才有可能成為中國未來的房地產(chǎn)領(lǐng)袖。”

　　業(yè)內(nèi)人士黃瑜稱,過去黃金時(shí)代受市場(chǎng)供不應(yīng)求的影響,房地產(chǎn)市場(chǎng)是賣方主導(dǎo)市場(chǎng)。市場(chǎng)長期供不應(yīng)求促使房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲,2014年以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求明顯,市場(chǎng)庫存節(jié)節(jié)攀升,導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下滑。在房地產(chǎn)的“白銀時(shí)代”,只靠賣房子就能賺錢的時(shí)代已漸行漸遠(yuǎn)。

　　從未來樓市趨勢(shì)來看,樓市去行政化,央行出手“救市”等因素明顯有助于樓市向好,但是,樓市基本面將轉(zhuǎn)好并不意味著房企還會(huì)賺得盆滿缽滿。未來房地產(chǎn)行業(yè)利率潤空間將進(jìn)一步壓縮,房企謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光曾說過:“轉(zhuǎn)型是必然,不轉(zhuǎn)型就沒有前途。房企應(yīng)該顛覆舊有的思維模式,多研究產(chǎn)業(yè)之間的融合,尤其是如何實(shí)現(xiàn)城市運(yùn)營,光傻蓋房子是沒用的。”

　　領(lǐng)袖素質(zhì)

　　房企掌舵人更像經(jīng)濟(jì)學(xué)家 懂資本運(yùn)作能留住人才

　　要順利度過轉(zhuǎn)型期,引領(lǐng)企業(yè)成為未來房地產(chǎn)行業(yè)的翹楚,對(duì)企業(yè)的掌舵人能力的要求將更高。因此,顧云昌教授認(rèn)為,未來領(lǐng)袖級(jí)的房地產(chǎn)企業(yè)必須具備四個(gè)方面的能力:

　　1、更懂得市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)變化。

　　未來房地產(chǎn)領(lǐng)袖企業(yè)的掌舵人應(yīng)當(dāng)更像一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家,能夠洞悉宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系,也更能看清國際、國內(nèi)市場(chǎng)變化方向,及時(shí)察覺國家的貨幣財(cái)政變化帶來的影響,進(jìn)而能帶領(lǐng)企業(yè)踏準(zhǔn)市場(chǎng)的節(jié)點(diǎn),順應(yīng)市場(chǎng)。“起碼能夠做到市場(chǎng)好的時(shí)候,你得有貨賣;市場(chǎng)不好的時(shí)候,你手上不能積壓大量的庫存。”

　　2、更懂得資本運(yùn)作、投融資。

　　未來領(lǐng)袖房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地運(yùn)作資金。目前中國的房地產(chǎn)企業(yè)更多的是依靠銀行貸款,大約70%的房地產(chǎn)融資金額都直接來源于銀行;反觀發(fā)達(dá)國家,房地產(chǎn)企業(yè)融資金額的70%則直接來源于股市、房地產(chǎn)基金等,因此,在未來,資金將更多地集中到大企業(yè)的趨勢(shì)下,房地產(chǎn)企業(yè)的掌舵人必須有更好的資金運(yùn)作能力,有更多的投融資渠道。

　　3、更懂得產(chǎn)品方向、發(fā)展趨勢(shì)。

　　未來房地產(chǎn)領(lǐng)袖企業(yè)必須是產(chǎn)品專家,能夠造出精品產(chǎn)品。中國未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品差異化特征將更加凸顯,人們將有更多的差異化需求,房地產(chǎn)企業(yè)能夠提供包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)、定位甚至是施工等不同特點(diǎn)的產(chǎn)品。值得注意的,中國房地產(chǎn)“綠色化”道路還很長,而這將是未來市場(chǎng)的主導(dǎo)。此外,房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅只有物質(zhì)產(chǎn)品,也包括服務(wù)產(chǎn)品,這是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸,房企必須意識(shí)到這也是巨大的蛋糕。

　　4、更懂得企業(yè)管理、人才管理。

　　未來房地產(chǎn)領(lǐng)袖企業(yè)的掌舵人必須是管理專家。未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)成為買方市場(chǎng),掌舵人必須更懂得吸引人才、留住人才、管理人才、管理企業(yè),營造獨(dú)特的、健康向上的企業(yè)文化,才能讓企業(yè)生生不息,發(fā)展壯大。

　　房企轉(zhuǎn)型

　　如藍(lán)光般精于某一領(lǐng)域 像恒大一樣布局多產(chǎn)業(yè)

　　在白銀時(shí)代里,什么樣的房地產(chǎn)企業(yè)才能更適應(yīng)市場(chǎng)?克爾瑞機(jī)構(gòu)西南區(qū)總經(jīng)理閻濤稱,未來,考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)的就是“堅(jiān)持”,如果選擇了堅(jiān)持,就必須要有堅(jiān)持下去的本錢和方向,不管是人力資本還是細(xì)分產(chǎn)品,或是打通金融渠道。

　　如今房地產(chǎn)正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型和分化,未來,只有做到規(guī)模化、精細(xì)化、多元化這“九字標(biāo)準(zhǔn)”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能更好適應(yīng)市場(chǎng)和競(jìng)爭。首先,開發(fā)企業(yè)只有規(guī)模化發(fā)展后,才能把“雞蛋”放在不同的籃子里,有的產(chǎn)品是為了走量,有的是為了利潤,有的則是為了留待資本操作,保證有不同的產(chǎn)品滿足不同的需求。其次是要做到精細(xì)化,在某一領(lǐng)域、某類市場(chǎng)或某種產(chǎn)品上深耕的企業(yè),才能擁有自己的核心競(jìng)爭力。比如藍(lán)光,其在剛需市場(chǎng)上就具有核心競(jìng)爭力,這也是藍(lán)光能從成都走向全國的一項(xiàng)最重要的推力。第三,就是要多元化、跨界發(fā)展。恒大進(jìn)軍體育、糧油、乳業(yè)、礦泉水等領(lǐng)域力爭多元化發(fā)展,萬達(dá)在保持自身商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)的同時(shí),也在不斷發(fā)力文化旅游業(yè),并使之成為未來自身的支柱型產(chǎn)業(yè),就是很好的例證。

　　黃瑜也認(rèn)為,在未來,兩類企業(yè)將繼續(xù)保持相對(duì)較快增長。一種是大而強(qiáng)型的,規(guī)模較大、實(shí)力雄厚的全國性綜合房企將不斷拓展布局,提升市場(chǎng)份額,同時(shí)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也向多元化轉(zhuǎn)型,逐步利用“構(gòu)建房地產(chǎn)生態(tài)圈”的思路,嘗試向互聯(lián)網(wǎng)、金融、社區(qū)服務(wù)等領(lǐng)域跨界,擴(kuò)大業(yè)務(wù)半徑,尋找更穩(wěn)定、更持續(xù)的增長源泉。另一種是小而精型的,這類企業(yè)或是專門深耕某一地區(qū)成為區(qū)域龍頭,或是專營某一產(chǎn)品領(lǐng)域成為專業(yè)領(lǐng)軍企業(yè),這類企業(yè)更多的是在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部尋求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型強(qiáng)化資源整合能力,在與住宅領(lǐng)域平行的商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行嘗試和突破,傾力為客戶提供更具品質(zhì)的產(chǎn)品和更佳的服務(wù)體驗(yàn),持續(xù)擴(kuò)大業(yè)績?cè)鲩L面。

　　未來房地產(chǎn)

　　八大關(guān)鍵詞

　　城鎮(zhèn)化

　　未來十年,城鎮(zhèn)化將以前所未有的速度開展,中小城市的迅猛發(fā)展將成為房地產(chǎn)最主要特征。城市人口數(shù)量和向心力都將成為房地產(chǎn)發(fā)展未來10年的行業(yè)紅利。

　　調(diào)結(jié)構(gòu)

　　房地產(chǎn)行業(yè)將告別目前以快周轉(zhuǎn)、成本控制和產(chǎn)品為核心的傳統(tǒng)住宅開發(fā),未來將轉(zhuǎn)變以產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)生、度假等支撐為核心的新型地產(chǎn)開發(fā)模式。此外,存量房再開發(fā),老年社區(qū)也將是未來重要開發(fā)領(lǐng)域。

　　金融化

　　未來房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)破除當(dāng)下以銀行直接融資為主的融資模式,參考國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)上發(fā)股、發(fā)債,以及各種方式的主權(quán)融資,包括私募、信托等,拓寬企業(yè)的融資渠道和資金運(yùn)作能力。

　　大并購

　　在前幾年資金層面收緊和市場(chǎng)不好時(shí),許多大型房業(yè)大舉并購地產(chǎn)項(xiàng)目,發(fā)展十分迅猛。而今后由于市場(chǎng)下行加劇競(jìng)爭,造成回款困難,再加上融資成本高,最后成為被兼并對(duì)象的例子陸續(xù)還將出現(xiàn)。

　　節(jié)能性

　　低碳住宅的核心理念是節(jié)能,但是節(jié)能并不意味著要犧牲舒適度。這牽扯到整個(gè)住宅小區(qū)房屋節(jié)能、循環(huán)水利用、太陽能利用等一系列設(shè)施打造。今后,國家會(huì)出臺(tái)環(huán)保建筑規(guī)范將其推廣至未來所有住宅建設(shè)中。

　　專業(yè)度

　　房地產(chǎn)未來必須要走品牌化和專業(yè)化道路,要擯棄住宅只做“大”,裝修只圖“金光燦爛”。在業(yè)主生活的細(xì)節(jié)方面入手,學(xué)習(xí)國外各項(xiàng)先進(jìn)的開發(fā)理念。

　　個(gè)性化

　　房地產(chǎn)功能隨著主人的需求呈個(gè)性化發(fā)展趨勢(shì),除建筑設(shè)計(jì)外觀,內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)外,餐廳、廚房、書房、衛(wèi)生間等的大小、布局、結(jié)構(gòu)甚至取舍都由業(yè)主決定。

　　互聯(lián)網(wǎng)

　　房地產(chǎn)的前期開發(fā)、中期修建和后期入住,全部和互聯(lián)網(wǎng)融合,是考驗(yàn)開發(fā)商智慧的一件事。未來,地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)式服務(wù)和體驗(yàn),將成為企業(yè)轉(zhuǎn)型和服務(wù)升級(jí)的重要領(lǐng)域。