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    央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息  2015年三季度GDP同比增長6.9%,自2009年1季度以來首次“破7”,“穩(wěn)增長”壓力短期內(nèi)增加。但可喜的是,最終消費對經(jīng)濟增長貢獻率達到58.4%,比資本形成高出15個百分點,第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重升至51.4%,自2014年以來對GDP的貢獻超過第二產(chǎn)業(yè),意味著經(jīng)濟有所下滑,但結(jié)構(gòu)在優(yōu)化。同時,由于消費增速微升,未來也將保持這一態(tài)勢,而出口增速從二季度的-2.0%進一步下滑到三季度的-5.9%,短期內(nèi)難以改善,“穩(wěn)增長”中投資還將發(fā)揮“關(guān)鍵作用”。

    當前,由于產(chǎn)能過剩、實際融資成本高企(PPI連續(xù)44個月下滑),制造業(yè)投資繼續(xù)下滑,三季度制造業(yè)投資同比增速從二季度的9.4%下滑到6.2%,9月增速僅4.5%,創(chuàng)歷史新低。受制于清理地方債、財政收入下滑,基建投資增速繼續(xù)回落,由二季度的17.6%下滑到16.6%,低于2014年23%的“托底”增速。因此,未來“穩(wěn)增長”的動力還在于上下游關(guān)聯(lián)性和帶動性強的房地產(chǎn)。

    三季度房地產(chǎn)行業(yè)最大的利好,就在于銷售持續(xù)回升,推動開發(fā)商“補庫存”跡象明顯,新開工開始復蘇。今年1-9月,商品房銷售面積82908萬平方米,同比增長7.5%,增速比1-8月份提高0.3個百分點,今年以來持續(xù)保持快速回升態(tài)勢。銷售端回升帶動庫存去化明顯加速,盡管商品房待售面積連續(xù)三個月微幅增長,但占商品房近70%的商品住宅待售面積連續(xù)兩個月減少。

    住宅銷售和庫存雙雙向好,源于今年以來一、二線城市樓市持續(xù)好轉(zhuǎn),量價占比在全國的權(quán)重提升,已經(jīng)成為推動全國樓市向上的“主力軍”。今年上半年,一線城市樓市成交量平均增長了60%左右,同比增幅創(chuàng)2009年以來的新高,而二線城市僅增長10%,上半年的樓市屬于一線城市。下半年,隨著地方激勵政策紛紛落地、國家政策傾向于“因城市策”,加上購房利率降至歷史最低水平,二線城市“接力”一線城市,8-9月樓市銷售單月同比增長超過20%。今年1-9月,50個代表城市住宅月均成交約2770萬平方米,同比增長近30%,絕對量創(chuàng)2010年以來同期的最高水平。因此,進入三季度后,盡管一線城市樓市“高位回落”,但在二線城市帶領(lǐng)下,全國銷售繼續(xù)回升。

    銷售回升推動新開工漸進復蘇。目前,50個重點城市樓市庫存的出清周期已經(jīng)從上半年的14個月降至11.4個月,回到了警戒線(12個月)以內(nèi),一線城市出清周期更是降至了8個月左右。在這些城市,開發(fā)商已從“去庫存”轉(zhuǎn)向了“補庫存”。三季度,新開工的增速由二季度的-14.3%進一步收窄至-7.7%,9月份同比增速更是大幅回升,并由8月份的負增長轉(zhuǎn)正至15.3%,從而推動1-9月份新開工降幅收窄4.2個百分點至-12.6%。

    因此,全國新開工“見底回升”趨勢或已形成。新開工底部隱現(xiàn),意味著“去庫存”正加速見底。截至9月底,盡管待售庫存仍舊在增長,但由于前期低基數(shù)、銷售持續(xù)回升、一線和二線城市進入“補庫存”階段、占商品房近70%的住宅待售庫存持續(xù)減少,整體待售庫存增速也由二季度的20.8%大幅下降至三季度的16.4%。因此,待售“庫存去化”的底部將在今年底或明年初顯現(xiàn)。

    若待售庫存加速去化,不僅新開工將加速,持續(xù)“冰凍”的開發(fā)商拿地,也將開始緩慢解凍。目前,從全國來看,還沒有看到土地市場回升的跡象。今年前三季度,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.8%,降幅比1-8月擴大1.7個百分點。300個城市土地成交10.2億平方米,同比下降30.1%,土地出讓金同比減少22.7%。其中,住宅用地成交4.4億平方米,同比大幅下降33.6%,出讓金同比減少18.9%。

    樓市下游端的銷售回升并沒有傳導至上游端的土地市場,原因在于區(qū)域分化嚴重。占庫存70%和在建工程67%的全國600多個三四線城市的樓市,其銷售頹勢仍無法改觀,開發(fā)商整體處于“去杠桿”,導致全國樓市整體呈現(xiàn)“房熱地冷”、“銷售熱開發(fā)冷”的反常態(tài)勢。但是,隨著今去年四季度,特別是今年“3·30”新政以來,一、二線城市樓市銷售“熱度”不斷提升,開發(fā)商開始在這些城市“補庫存”,土地市場三季度開始復蘇。

    如果說,今年8月之前土地市場機會屬于一線城市的話,從8月開始二線城市土地市場可謂異軍突起,推地或成交面積告別過去一直下滑的態(tài)勢,連續(xù)兩個月出現(xiàn)了5%左右的環(huán)比增長,推地或成交累計同比跌幅從過去30%-40%收窄至20%以內(nèi),溢價率從過去兩年5%-10%提升到目前的18%(接近一線城市溢價率)。這意味著,開發(fā)商開始看重二線城市樓市發(fā)展的機會。

    目前,二線城市月均土地成交面積在2500-3000萬平方米之間,占300個城市土地成交面積的40%-50%,已經(jīng)成為未來土地市場的主力軍。二線城市為開發(fā)商看好,主要源于下半年以來,二線城市樓市迅速崛起。由于一線城市量價上半年被“透支”。整個三季度,一線城市成交量出現(xiàn)了10%左右的下滑,高房價制約未來需求的風險開始顯現(xiàn),10月以來回調(diào)跡象更加明顯。但是,二線城市“接力”一線城市,成為下半年特別是9月以來樓市發(fā)展的“生力軍”。

    因此,即便三、四線城市樓市難以好轉(zhuǎn),但一、二線城市房屋交易和土地交易的量價權(quán)重明顯上升,房地產(chǎn)市場發(fā)展空間未來將向人口和產(chǎn)業(yè)集聚的一、二線城市,以及重點城市周邊的少數(shù)三、四線城市傾斜,三、四線城市土地市場疲軟不影響全國大局。由此,全國土地市場弱復蘇的態(tài)勢已經(jīng)確立,四季度或?qū)⑹侨珖�土地市場的“底部”。綜上,在銷售持續(xù)增長、庫存底部將在今年底或明年初顯現(xiàn)的情況下,新開工和土地市場將加速復蘇,1-9月份房地產(chǎn)開發(fā)投資2.6%的增速水平或?qū)⑹堑撞俊?/p>