【導(dǎo)讀】杭州、常州等城市樓盤降價(jià)出現(xiàn)第二波，多地房企推出“墊首付”活動(dòng)刺激銷量。

　　央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)3月24日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評論》報(bào)道，23日，位于杭州的樓盤“開元名郡”正式降價(jià)，最高降幅達(dá)2700元/平方米，這被業(yè)內(nèi)視為杭州第二輪降價(jià)潮來襲。業(yè)內(nèi)人士分析說，今年以來出現(xiàn)的降價(jià)潮政策擾動(dòng)因素淡化，主要由市場來主導(dǎo)，而且時(shí)間上可能比前兩輪更長，或許要延續(xù)到明年。

　　再次降價(jià)的不只杭州，常州樓市也再現(xiàn)降價(jià)。上周，位于常州的“九龍倉年華里”項(xiàng)目從6300元/平方米降至4800元，降幅達(dá)1500元/平方米。事實(shí)上，九龍倉降價(jià)只是常州樓市的一個(gè)縮影，常州當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)網(wǎng)站負(fù)責(zé)人說，“九龍倉項(xiàng)目降價(jià)的背后是常州樓市庫存巨大，開發(fā)商面臨銷售和回籠資金的壓力，降價(jià)促銷也是開發(fā)商不得已的方式。”

　　受季節(jié)因素、銀行信貸緊縮等諸多因素影響，全國商品住宅成交量近期出現(xiàn)“普跌”，作為應(yīng)對措施，多地房企先后推出“墊首付”營銷措施。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，銷量欠佳和地產(chǎn)金融大趨勢雙重因素，促使房企選擇這一營銷方式。“墊首付”這一營銷方式除了受到部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)青睞，一些小額貸款公司也看好這一策略。

　　公開資料顯示，杭州、沈陽，以及廣州等開發(fā)商旗下一些項(xiàng)目都推出了“墊首付”活動(dòng)。這些城市由于庫存積累，目前市場仍處在消化存量盤的階段。有觀點(diǎn)認(rèn)為：這無非是開發(fā)商的一個(gè)營銷噱頭，不過這種看上去“討巧”的招術(shù)，其實(shí)暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

　　樓市呈現(xiàn)崩盤特征

　　目前已經(jīng)進(jìn)入樓市“金三”的下半月，杭州、常州等地的樓市卻依舊冷清，降價(jià)一波過后又出現(xiàn)第二波。經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、著名房產(chǎn)專家、透明售房市場研究院院長丁建剛認(rèn)為，李克強(qiáng)總理的政府工作報(bào)告提出了分類調(diào)控之后，到現(xiàn)在為止，已經(jīng)半個(gè)多月過去了，中央政府和地方政府都沒有推出實(shí)施細(xì)則，人們的預(yù)期沒有發(fā)生根本的變化，市場總體預(yù)期還處在低迷、迷茫甚至悲觀之中，所以市場一直沒有企穩(wěn)。

　　丁建剛稱，現(xiàn)在杭州和常州等地又出現(xiàn)了一些新的降價(jià)，這些降價(jià)的樓盤都是非常高端的、非常市中心的樓盤，土地是2010年拿的，當(dāng)時(shí)是這個(gè)區(qū)域的地王。另外，杭州現(xiàn)在只有一條地鐵線通車，樓盤離地鐵站只有20米路，而且是裝修的，算是標(biāo)準(zhǔn)的豪宅，現(xiàn)在推出的小戶型只賣4萬塊錢，但是市場的熱度仍然是非常低的，可見無論是剛需盤還是豪宅盤都處在低迷之中。

　　“非常令人擔(dān)心的是，降價(jià)換量的效果非常不明顯，如果降價(jià)能夠換來量，就可以預(yù)計(jì)市場基本上是價(jià)格被認(rèn)可了，企穩(wěn)了，但是如果換不來量，就是最危險(xiǎn)崩盤的跡象.我們不能說一定能夠預(yù)計(jì)會崩盤，但是崩盤最重要的特征就是價(jià)格下跌，但是沒有成交量，這是所謂的崩盤的特征。”丁建剛?cè)缡钦f。

　　“墊首付”涉嫌詐騙銀行按揭貸款

　　自2013年年末以來，地方政府往往選擇嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，其中又以提高第二套住房貸款首付款比例為主要特色，當(dāng)前，普遍采用的做法是，將第二套住房貸款首付比例提至65%至70%。在這種背景下，開發(fā)商選擇“墊首付、分期首付”。

　　丁建剛表示，“墊首付”的優(yōu)惠方式涉嫌騙按揭。比如首套住宅需要付三成首付，現(xiàn)在為了吸引首付尚不足的剛性需求購房者，開發(fā)商的部分樓盤推出了一成首付的優(yōu)惠，另外70%是要向銀行做按揭貸款的，這樣就涉嫌騙銀行的按揭貸款。

　　丁建剛說，一種情況是錢白借給購房者，利息由開發(fā)商來出，這也是一種遮遮掩掩的降價(jià)；另外一種情況是由小額貸款公司等第三方借錢給購房者，但是天上不會無緣無故掉下餡餅來，這種小額貸款公司可能和開發(fā)商“有聯(lián)系”，從法律上來講，肯定不能是開發(fā)商本身來“墊首付”。

　　剛需購買者該何時(shí)出手？

　　年初至今全國各地樓市整體趨冷，房價(jià)環(huán)比持平或下降的城市越來越多，北上廣深等一線城市的房價(jià)也出現(xiàn)滯漲。近來萬科、東亞、恒大、龍湖等全國性知名開發(fā)商的部分新盤項(xiàng)目，就采取了低于市場各方預(yù)期價(jià)格入市的銷售策略。對想買房子的人而言，什么時(shí)候該出手？

　　丁建剛稱，現(xiàn)階段剛性需求購買者不存在“買不買”的疑問的，只是“什么時(shí)候買”在現(xiàn)階段來說還得商榷。從國家宏觀經(jīng)濟(jì)走向來判斷，分類調(diào)控的理念已經(jīng)公布將近20多天了，估計(jì)應(yīng)該很快會落實(shí)到具體城市，一線城市可能會繼續(xù)限購，二線城市特別是高庫存的城市，應(yīng)該會有所松動(dòng)或者退出，因?yàn)樽〗ú康墓賳T已經(jīng)說了，一線城市不退出，潛臺詞就是除了一線城市以外，其實(shí)都可以調(diào)整或者退出。