【導讀】媒體報道央行正在測評房貸政策，支持二套房首付比降至五成。經濟之聲《央廣財經評論》本期觀點：樓市調控政策的制定和實施將更有針對性。

　　草長鶯飛，春色滿園。在這美好的季節里，房地產市場似乎也將告別寒冬。各地醞釀為住房公積金松綁，上周末國土部和住建部還聯合下發了優化住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知，“通知”被視為落實政府工作報告中關于穩定房地產市場政策的第一項舉措。回想國務院總理李克強在兩會后記者會上的表態：“支持自住型住房和改善性住房需求，促進房地產市場長期平穩健康發展”，讓人們對今年房地產將回暖增添了更多的信心。

　　最近有多家媒體報道說，央行正在測評房貸政策，即將下調二套房首付比例，各大商業銀行對這一政策持支持態度。還有媒體說，不少銀行已經做好預案，準備把二套房貸首付從六成降到五成。央行正在測評房貸政策，即將下調二套房首付比例。但央行官網并沒有就此發布消息。而此前，差別化的房貸利率優惠政策已經在多地實施。過去在限購政策下，改善居住條件的成本非常高，很多群體難以完成二次置業，使得供給和需求兩個層面都面臨資金循環不暢通的尷尬。

　　一旦二套房首付下調政策落地，改善性需求將積極入市，成為去庫存的巨大力量。根據報道，建設銀行和中國銀行信貸相關部門都表示，將支持改善性住房需求，下調二套房首付比例到五成。在上海，部分商業銀行可以對符合資產條件的商業房貸客戶開出八五折的利率優惠。

　　回顧去年至今，全國各城各地悄然開始放棄地方限購政策，商業銀行限貸、公積金房貸首套房門檻降低也漸趨松動。從中央層面而言，為了促使樓市健康發展，將遵循市場規律，政策工具的應用顯得更加謹慎節制，樓市調控政策的制定和實施也更有針對性。

　　經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對此作出分析。

　　經濟之聲：作為業內人士，您認為央行當前會不會測評房貸政策？

　　楊紅旭：我認為應該會給予一些的分析和評判，看看這個政策是不是適合當今的形勢，是不是適合國務院最新方針。國務院政府公告報告當中提出要支持自住需求和改善需求，這個剛性需求以前支持比較多的。但是改善需求的落實力度和執行力度還有待于進一步寬松化。而且國務院部署之后，上周五住建部、國土部已經出了兩個部委一個新政，雖然內容不是很多，新意不是很多，它其實是打出部委救市第一槍。第二是央行和銀監會管的金融和信貸政策，它應該針對房貸有一些政策出來，它是評判目前政策合理與否、寬松與否正常的一個標準。我認為這出臺放松政策可能性還是比較大。

　　經濟之聲：如果測評的話，主要方向和具體項目有幾項？

　　楊紅旭：去年央行銀監會對于房貸有所放松了。你第一套房子貸款已經還清了，再買第二套普通房是可以享受首套房貸的優惠的，對于這部分群體是一個大優惠。但是你要知道改善需求當中有很多的種類，比如說第一套房子貸款沒有還完，又買第二套房子沒有任何優惠。首付是六成，貸款利率上浮1.1倍。假如說前面第一套房子的貸款已經還清了，再買第二套，但買的不是普通房，比如說140平米以上的，你還是不能享受這個優惠。所以針對我說的兩種情況，買第二套房子是普通房，前面貸款沒有還完，也應該下調首付比例。因為60%甚至70%的首付的話，在國際上非常罕見，高的離奇，根本沒有必要搞那么高的首付比例，把二套由六成降到五成甚至四成都是可以的。

　　經濟之聲：高首付比例從全球的金融角度來講，也提供了一定的安全的防火墻。我們的限購政策、限貸政策會不會出現全面的松動？

　　楊紅旭：這是大勢所趨，但是去年基本上已經放開限貸了，因為我們之前三套以上停止貸款，外地人沒有收入，納稅證明的話是不給貸的，但是去年9新政之后，除了還在限購的城市，主要是北上廣深還有三亞，對外地人的限貸政策已經放開了，對三套以上的政策，央行也不管。之前是管制不讓你貸，現在的話不管了，你貸或不貸，利率高低，首付高低是有商業銀行具體執行，商業銀行的話因地制宜，所以說現在其實這個口子基本上已經放開了。限購也是類似的，限購也是只有五個城市沒有放開，其他城市基本上已經放開了，所以我認為限購、限貸大部分的工作已經結束了只是留下一些工作和四個一線城市具體情況有關系，包括人口限制有關系。也就是在一線城市限購還有可能會延續。限貸目前來看，二三線來看基本放開了。一線有沒有放開。是因為一線是去年930政策規定尚未放松限購的城市，依然是要實施限貸，限貸主要是指三套以上現在還不能給予貸款，外地人沒有相關證明是不能給予貸款的。

　　對于二手房，這個政策是一視同仁的，就是不管你去買二手房，還是買新房，這個政策是基本上是一致的，只不過商業銀行，對二手房貸款的話，額度包括首付比例甚至利率的話，甚至利率會高一點，它認為二手房舊了、破了，相關的估值會低于新房，所以會打一個折扣，但是政策口徑基本上是一致的。

　　經濟之聲：我們相干政策出臺的話，能在多大程度上緩解目前樓市的困局？

　　楊紅旭：現在據我們的觀察，很多大城市地區改善需求已經成為第一位的需求了，買第一套房的剛需已經略低于改善需求了，所以能不能改善需求刺激或者加以合理的支持，對中國樓市是很重要的，我認為未來的趨勢應該是進一步放寬松的，除了信貸之外的話，我感覺像住建部對這個善住房這個標準進行調整，因為我們2008年的政策是規定你有一套房子，你買第二套房子，必須是普通房，而且你買的第二套房子加起來就是要住房面積小于當地的平均面積，這兩個檻是比較大的檻兒。我認為以后的話，要把這兩個門檻降低，這樣會使很多的房子符合改善這樣的需求的性質，因為只有這樣才會在房貸和稅收方面給予這樣的支持。

　　經濟之聲：我們房地產稅政策，有沒有可能出現推遲？樓市回暖還有沒有懸念？目前改善性需求的消費者現在是不是應該出手？

　　楊紅旭：房地產稅的立法，我認為還是正常推進的，因為它是一個法制建設的過程，它不可能因為樓市的短期波動，加速或者放慢，所以我認為它還是按照刺激的基調在推進的，因為這個立法的涉及到不僅是一個稅務環節稅，還有包括建設和交易環節，這樣的話，在這個立法真正實現之前，房地產稅收的調控空間并不是很大，不會對稅收政策做一個大幅度的調整，主要依靠信貸政策，通過信貸來扶持和支持改善需求。

　　買房的話，近兩個月，我是比較樂觀一點。我認為，在大城市地區，今年一定會回暖。不僅是量，還有成交價，也會在二季度之后，慢慢止跌反彈。對于改善需求，第一你有正常的需求，你改善生活，追求居住環境改善，這個是每一個人的自然追求，而且政策又在進一步加大支持力度，所以我認為有改善就去買房子。除了那些少數的城市，庫存量比較大，房價還在跌，這種城市可能要謹慎，大部分城市我認為都可以去買。