【導讀】60家房企公布半年報，平均利潤率僅8.4%。《央廣財經評論》本期關注：房地產企業轉型任務艱巨。

　　央廣網北京8月26日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，最近幾天，房地產企業紛紛發布半年報，截至25號，已經有綠地、萬科、保利、招商等60家房企先后發布了半年報，由于行業利潤整體下滑，房地產上市公司凈利潤率跌進10%。

　　綠地、萬科、保利、招商四家房企凈利潤率分別為4.6%、9.6%、11.9%、11.7%。60家房企營業收入合計為3011.4億元，而凈利潤只有252.57億，凈利潤率8.4%。60家企業中有36家企業利潤率低于10%，有28家凈利潤下調。

　　告別了黃金十年，樓市調整帶來行業整體利潤率下滑已經成為不爭的事實，全行業毛利率下滑或增速下滑還在持續。2014年房企的平均凈利潤率為10%，在2013年凈利潤率高達11.97%。預計，隨著中小房企集中公布半年報，平均凈利潤率可能會繼續下調。房地產行業已經進入中低利潤行業范疇。

　　已經公布中期業績的房企中，一方面萊茵置業、匹凸匹、陽光股份等中小房企凈利潤水平下滑超50%，另一方面萬科、碧桂園、龍湖等品牌房企中的盈利“優等生”出現了股東權益報酬率下滑的情況，反映出這些上市房企的盈利能力和企業價值出現下滑。當然，在房企“千億俱樂部”中，已經公布中報的公司中，也有股東權益報酬率得到提升，但提升幅度很有限。

　　有分析認為，這和房企的凈利潤下滑態勢有關，一方面今年房地產行業回暖但未見較大反彈，另一方面2013年后土地成本持續走高，房企經營成本增加。

　　關于這個話題，經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭作出了評論。

　　經濟之聲：關于房地產利潤下滑的原因，分析指出，雖然全國一二線市場回暖，但三四線依然處于調整過程中，以價換量在持續；其次，對企業來說，對內對外融資成本都吞噬了利潤；此外，房企一二線城市拿地艱難，過去依賴土地升值獲得利潤的發展模式已經難以維持。未來，房地產企業利潤普遍下滑是不是必然趨勢？

　　楊紅旭：這個趨勢也是隨著市場的變化而變化的，2010年是一個分水嶺，2010年房地產行業的利潤率達到歷史最高水平，之后就持續下滑，但是目前的水平依然高于2004年之前。房地產行業利潤率持續下滑的態勢還會持續幾年時間。目前來看，全國的庫存量依然比較大，尤其是廣大的中小城市庫存量比較大，房價就漲不動，利潤率肯定要下滑。另外一線城市開發企利潤率依然偏低，開發融資成本比較高。這是一個階段性的產物，幾個方面共同導致了利潤持續下滑。

　　經濟之聲：昨天央行突然宣布降準降息，這對樓市乃至對于整個房地產企業來說意味著什么呢？下半年的日子會比上半年好一些嗎？

　　楊紅旭：降準降息對樓市是一個利好，但是主要利好是個人買房貸款成本降低了。五年期貸款利率在本次調整之前就已經是歷史最低了，這次更是再創利率最低，所以目前貸款買房是非常劃算的，對開發企業的貸款依然堅挺，但是購房者買房之后會促進資金回籠，從而使開發企業的資金鏈有所緩解。總體上來看，未來幾個月，整體樓市受貨幣寬松的利好影響，還會持續往上走。

　　在行業盈利增速普遍放緩的大背景下，主業賺錢不易，轉型便成為了尋求突圍的辦法。萬科、碧桂園都將轉型提升到戰略高度。萬科更是自去年開始頻提轉型，萬科總裁郁亮說，在未來萬科的萬億市值平臺中，希望傳統住宅銷售業務占比不到一半，另一半主要來自新業務，目前考慮較為明確的幾塊業務是物業管理、海外業務、萬科驛等。

　　經濟之聲特約評論員經濟學博士馬光遠作出評論。

　　經濟之聲：如今房地產行業的黃金10年已經結束，在未來的白銀時代，會不會有很多房地產企業被淘汰？

　　馬光遠：首先沒有白銀時代這個說法，很多人對房地產市場發展階段的認識存在一個誤區，以前的發展是處在一個供不應求的階段，現在整個房地產市場進入了一個供需基本平衡的階段，而且大量城市出現了供應過剩的現象。從短缺經濟進入過剩經濟以后，有大量開發商可能因為競爭力太差而被淘汰出局。在這種情況下，不存在什么白銀時代。好的開發商競爭力非常強的，產品、項目各個方面都是好的，仍然能賣出好的價格，對它來講仍然是黃金時代。但是對很多小開發商來講恐怕日子不會好過，不僅僅是利潤在下降，還有一些兼營房地產的上市公司這兩年都得退出。我認為房地產市場可能會進入一個大整合的年代，相當一部分的小開發商可能會退出這個市場，最終市場集中度提高以后，在整個住房供需已經基本平衡的條件下，大家再展開競爭。我個人從來不認為這是一個白銀時代，這是一個不好干的時代，是一個競爭時代。

　　經濟之聲：很多房地產企業也面臨著轉型和淡出，8月18號，浙江廣廈發布公告，決定在未來三年內逐步退出房地產行業。另外，萊茵置業更名為萊茵體育，證大置業也試圖謀求轉型退出房地產市場。從目前得到的一些信息來看，哪些企業的轉型方向是值得肯定的？對于一些大型房地產企業來說，轉型的方向又在哪里？

　　馬光遠：中國的房地產企業在過去十來年里面由于短缺因素的存在，任何一個企業干房地產市場都比較容易，行業的門檻和技術含量都比較低。對行業自身發展來講，過去十多年應該說處在一個比較混亂的狀態，好的企業體現不出它好的價值。未來整個房地產市場的轉型應該怎么轉，像很多做的比較好的企業以后說我不做房子了，我覺得這是不對的。為什么？因為你的核心競爭力就是做房子，你可以把房子造的更好一點，你可以根據未來大家對居住的更高端的需求來做品質更好的房子、做智能化的房子等等，這是你的方向。當然，有些企業比如說以前本來就不是做房地產的，那現在對它來說，可能要從它兼營的這個行業里面退出來。我認為房地產市場的轉型千萬不要變成“去房地產化”。有些“退出”可能是正確的，但是有些仍然堅持來做房地產，你需要體現出你的核心競爭力。你這個公司戰略層面可以做多元的戰略，但是房地產仍然是專業。我認為房地產市場的下一步就是專業化、高門檻，好的企業能夠體現出它存在的價值，這個也叫轉型。并不是說你轉到其他地方去，你就是轉型。