央廣網北京9月16日消息 據經濟之聲《交易實況》報道，昨天，國務院印發《關于調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》，其中指出，房地產行業保障性住房和普通商品住房項目最低資本金比例維持20%不變，其他房地產項目最低資本金比例由30%調整為25%。

　　事實上，今年以來，伴隨著房地產板塊利好政策頻頻出臺，房地產行業，尤其是一二線城市房地產銷售有所回暖，房地產行業的投資機會如何？國開證券首席策略分析師李世彤作出了分析評論。 

　　經濟之聲：國家統計局發布了8月份全國房地產開發和銷售數據。數據顯示，8月份，房地產開發景氣指數為93.46點，比7月份提高0.43點，已連續3個月回升。房地產開發企業到位資金增長小幅加快，新開工和土地購置面積現筑底跡象。這是否意味著三季度以及到年底，房地產企業的業績將有較好提升？

　　李世彤：8月份實際上是商品房市場的傳統淡季，這個數據中，全國主要大中城市的成交增幅還是相對比較高的，8月份大概有20%左右的增長。從整個1到8月份來說，全國商品房的銷售面積差不多增長了7.2%，相比其他的傳統工業還是比較好的。目前來看，房地產的景氣度在上行，三季度和年底會有一定的好轉，但是我們也看到，銷售的增速還沒有傳導到房地產新開工上，也就是整個前8個月房地產新開工面積還是在下降的，所以我們對未來的房頂產市場相對來說還是看淡的。

　　經濟之聲：國務院昨天發布的這個通知中指出，資本金比例由30%調整為25%，這是什么意思？為什么說這是對房地產的利好？

　　李世彤：這兩年我們的GDP增速在逐漸下行，今年的一些傳統行業都沒有出現回暖，我們以前一直把房地產行業當做經濟的支柱型產業，但是隨著前幾年房地產價格的大幅上升，包括通脹的上升，整個市場利率出現比較大的上升，所以對房地產行業進行了調控，現在看來這種調控基本已經到位，房地產行業的銷售已經出現比較大程度的下降，調整時間比較長。在目前這種經營狀況下，國家對房地產行業重新進行了定位，基本上從前期的調控轉為一種階段性的扶持，所以我們也看到今年包括降準降息、包括對房地產的貸款，尤其公積金貸款利率、貸款的額度都出現了明顯的上升。目前，我覺得房地產開發商的信心并沒有回升，雖然一線城市的房地產價格上漲了，銷售也上漲了，但是新開工的房地產項目或者新投資的資金并沒有增加。國務院最新的這個政策實際上也是在鼓勵房地產開發投資的增加，畢竟銷售上去了，如果開發投資沒有上去，那對我們GDP的影響其實還是很小。

　　經濟之聲：現在市場反復震蕩，房地產板塊未來可能會是一種什么樣的走勢？

　　李世彤：從6月份以來，A股市場的股票下跌已經與行業與基本面的關系不大了，更多的是一個系統性的下跌，各個板塊或者大部分股票的跌幅都不會小。現在看，從最高點下來，房地產指數的跌幅基本上是在40%左右，這和滬指其實是差不多的，也就是說現在房地產股票處在一個系統性的風險釋放之中。當然現在我們看到還有一定分歧的，比如滬市的房地產指數和深市的房地產指數就有明顯的區別，滬市的房地產指數總體好一點，區別就在于滬市的藍籌地產相對比較多一些。往后看，在四季度，滬市盤面指數的抗跌性比較強，但是如果股市沒有好轉的話，整體的房地產板塊、房地產股票的投資機會應該也不會多。

　　經濟之聲：資金流向方面，昨天（15日）有12只房地產股大單資金凈流入額在1000萬元以上，分別為：濱江集團、新黃浦、綠地控股、金地集團、市北高新、萊茵體育、外高橋、大名城、綠景控股、保利地產、陽光城和冠城大通，共計流入4.53億元。從這些公司業務分布和估值來看，有哪些特點？資金為什么看中這些公司？

　　李世彤：房地產股票的特點分兩部分，第一部分是題材性的，第二部分是價值性的。我們看到很多房地產的股票可能背離房地產的發展，走勢可能比較活躍，就在于這些房地產股經常被賦于了某些題材，比如說萊茵體育，其實它是一個體育概念股，而說到上海的一些房地產股票的時候，目前大部分都給賦予了迪士尼概念，如果說京津冀地區的時候，你會發現這部分的房地產股又被賦予了京津冀一體化的概念。在這種題材性的機會下，這些個股走勢就比較活躍，另外還有一部分是價值性的，現在確實有一批地產藍籌股的市盈率應該是很低的，甚至低于10倍以下，在目前這種情況下很抗跌。而且我們發現有一個特點，現在整個股市在走弱，如果有資金一定要在股市里做，買股票的時候怎么辦？它們就會做防御類的投資，要么就是大家找一批股票抱團取暖，要么就是找市盈率、市凈率都很低的、比較抗跌的品種，所以有些房地產股票就受到了資金的關注。

　　經濟之聲：我們在題材型和價值型當中選擇的話，選哪一類更穩妥一些？

　　李世彤：這要看資金的性質，我們如果說短期的話，那基本上就是當你發現股市出現一定反彈的話，那你去買價值型的股票。因為現在股指的反彈空間比較小，這個時候藍籌類的地產股會比較抗跌。如果股指在短期之內跌幅比較大，這個時候你去選題材性的地產股，因為題材性的地產股它股價波動性比較大，它會跟著指數快速下跌，完了以后可能就是快速的反彈，這個時候應該從藍籌地產股里換到題材地產股里。換句話說，在這種情況下，短線來回操作也足夠了。

　　經濟之聲：有分析說，盡管前8個月房地產銷售同比回升，但投資繼續下行，行業加速去庫存，住宅待售面積大幅減少。具有國企改革概念的房地產企業象中房地產、高新發展、南京高科、云南城投這樣的公司是否會有更大的投資空間？

　　李世彤：如果講未來的投資空間，我覺得和國企改革未必會有直接的關聯性，因為現在國企改革概念股在市場上相對來說還是偏熱一點，總體比其他題材還要熱一點，因為畢竟整個的國企、包括控股企業有15萬多家，資產達到300多萬億，一旦注入到上市公司里面，可能對相應上市公司有一個很大的刺激。但是這一次國有企業改革的指導意見已經提出了，包括混合所有制改革，其實都是謹慎慢行的，這個速度不會像原來大家想的那么快。所以說國有企業改革之后，企業的業績到底有多大的提升，現在都存在很多的不確定性，尤其房地產企業，我覺得很多上市公司的房地產企業背后再能夠注入的資產相對都還是比較有限，我個人認為現在如果大家要去做國企改革的房地產企業，基本上要做那種央企、比較大的集團，比如中糧系、國投系等等包括中建系，如果是地方國企的一些國企改革房地產股，我覺得它依托于國企改革題材的投資空間應該不會太大。

　　經濟之聲：上海近來迪士尼概念股整體走勢較強，這其中既有迪士尼也有地產概念的自儀股份、張江高科、浦東金橋能否成為市場主流資金關注的目標？

　　李世彤：迪士尼概念股會比較活躍，但不會成為市場主要關注的目標，主要是因為迪士尼概念股的群體范圍市值相對比較高，很難帶活整個市場，最多有可能帶活上海本地股，而且迪士尼概念今年也不是第一年發掘的，以前曾經活躍過很長時間，我想未來可能每年都會有一個階段，比如到旅游旺季的時候，可能迪士尼概念都會階段性的活躍一下。另外有一部分個股，可能也受益于迪士尼概念，在未來或將出現業績持續的提升。這些板塊我覺得最近大家要稍微謹慎一下，因為最近有一些社會上的游資受到打擊比較大，所以可能重新沉寂了下去，對這種突然活躍之后的題材股，大家要稍微謹慎一點。

　　經濟之聲：再來看看一線地產企業。象嘉寶集團、萬科A、保利地產、華僑城、首開股份，都是在一線城市布局的公司，從業績看，是否有穩定的業績支撐？

　　李世彤：我們現在看來，今年整個房地產行業的向好、走穩、復蘇，其實主要表現在北上廣深的一線城市，那么主要把房地產項目投入在一線城市的這些企業肯定是受益的。第二點，我們發現這些投在一線城市房地產的企業，大部分又屬于一線藍籌股，這些企業的業績有比較穩定的保證。而且，無論是保利還是萬科，它們的市盈率都是很低的，在這種情況下非常容易吸引一些作為防御類的、獲取穩定收益的大資金的關注，所以它們的股價具有比較高的抗跌性。