今后，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通自住房的首付款比例不低于60%。

　　購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

　　昨日下午，市住建委、人民銀行營(yíng)管部、北京銀監(jiān)局、北京公積金中心四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》（下稱“通知”），北京樓市調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)。根據(jù)通知，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于80%。這意味著在首套房的認(rèn)定方面本市正式實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”，只要在銀行有貸款買房的記錄，在北京再買房都算二套。新規(guī)自今日起正式實(shí)施。

　　暫停發(fā)放25年以上房貸

　　根據(jù)通知，北京暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款（含公積金貸款）。另外，企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對(duì)象為個(gè)人，按照本市限購(gòu)政策執(zhí)行。

　　通知還提到，居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄、公積金貸款記錄的，購(gòu)買普通自住房的仍執(zhí)行現(xiàn)行首套房政策不變，即首付款比例不低于35%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。

　　北京二手房?jī)r(jià)格仍處上漲通道

　　北京為何在此時(shí)加碼樓市調(diào)控政策？據(jù)介紹，去年930新政以來，北京市無論新建商品住房，還是二手住房的成交量，都持續(xù)下降，新建商品住房?jī)r(jià)格也趨穩(wěn)、略降，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅也明顯回落但仍處于上漲通道，特別是近一個(gè)月來，中介門店看房的客戶量也明顯增加，百姓購(gòu)房意愿有所回升。

　　從其他一些重點(diǎn)城市來看，去年底實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，提高個(gè)人房貸門檻，目前取得了良好的二手房市場(chǎng)調(diào)控效果。此次北京借鑒這些城市的做法，強(qiáng)化差別化信貸政策，不但也實(shí)施了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，而且還通過“一提一降”，適度降低金融杠桿效應(yīng)，即進(jìn)一步提高了二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同時(shí)降低住房貸款期限，將原來最高可達(dá)30年的貸款期限降至25年。

　　認(rèn)房又認(rèn)貸短期抑制改善型需求入市

　　發(fā)布會(huì)后，北京銀監(jiān)局工作人員在接受采訪時(shí)表示，認(rèn)房又認(rèn)貸的政策，從短期看，有可能抑制部分改善型需求的入市，但從長(zhǎng)期看，也是對(duì)改善型需求的保護(hù)，因?yàn)橘?gòu)房付出成本過高對(duì)滿足改善需求也不利。

　　此外，還明確規(guī)定企業(yè)購(gòu)買的住房需滿3年以上才能交易，交易對(duì)象為個(gè)人的必須執(zhí)行限購(gòu)政策。這一措施旨在打擊企圖以企業(yè)名義購(gòu)房鉆限購(gòu)政策空子、投機(jī)炒房等。本次新政以后，北京的商品住房限購(gòu)、限貸措施將更加嚴(yán)格。

　　確保新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)

　　市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年要確保新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)。在預(yù)售審批、現(xiàn)房銷售備案環(huán)節(jié)，嚴(yán)控商品住房申報(bào)價(jià)格。對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格、且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

　　對(duì)取得預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源。商品住房項(xiàng)目在銷售中，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。

　　另外，將大力整頓、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售以及中介機(jī)構(gòu)哄抬房?jī)r(jià)、發(fā)布不實(shí)房源信息等違法違規(guī)行為，并給予公開曝光。文/本報(bào)記者 朱開云

　　供圖/東方IC

　　影響

　　北京二手房市場(chǎng)將明顯降溫

　　北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示，二套房由只認(rèn)房改為既認(rèn)房又認(rèn)貸，同時(shí)加大了二套房的首付款比例，既打擊了投機(jī)性需求，也降低了金融杠桿，降低了金融風(fēng)險(xiǎn)。暫停發(fā)放25年以上的個(gè)人貸款，貸款年限減少了，雖然對(duì)借款人來講，月供增加了，看起來增加了每月借款人的負(fù)擔(dān)，但實(shí)際上減少了總共償還給銀行的利息，總負(fù)擔(dān)降低了；對(duì)銀行來講，也有利于加快貸款回收，提高資金的使用效率，滿足更多家庭的購(gòu)房融資需求。

　　對(duì)于“認(rèn)房又認(rèn)貸”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這會(huì)基本抑制改善需求中的投資比例，市場(chǎng)有望快速恢復(fù)到2016年4季度。二手房將明顯降溫，部分區(qū)域可能出現(xiàn)價(jià)格下行。大量連環(huán)單將受到影響，目前北京市場(chǎng)成交中大約50%是連環(huán)單交易，部分連環(huán)單甚至有超過5-6組交易，從市場(chǎng)影響看，這其中未來毀約可能性大漲。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京此次出臺(tái)認(rèn)房又認(rèn)貸政策符合預(yù)期，因?yàn)榇饲吧虾Ｔ谡{(diào)控樓市的時(shí)候也是采取了此類做法。一些北京周邊的購(gòu)房者近期去北京換房的壓力會(huì)增加。尤其是類似北三縣等城市，可能存在在北京繳納五年社保已經(jīng)符合條件的情況，這個(gè)時(shí)候去北京購(gòu)房，那么需要按照六成甚至八成的比例，這個(gè)時(shí)候可能會(huì)加快部分北三縣房屋的買賣，只有這樣才可以快速籌集全款，當(dāng)然對(duì)于此類購(gòu)房群體來說，近期購(gòu)房壓力確實(shí)會(huì)有所增大。

　　文/本報(bào)記者 朱開云

　　解讀

　　新政后湊不夠首付怎么辦？

　　如果購(gòu)房者只跟賣家簽了合同，還沒網(wǎng)簽，遇到這樣的政策調(diào)整，湊不齊首付該怎么辦呢？

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這種情況一般會(huì)在合同中特別說明，將其列為不可抗力。

　　海淀法院法官表示，此類案件，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件具體情況，區(qū)分以下情形：第一，如果購(gòu)房新政對(duì)購(gòu)房人的履約能力產(chǎn)生重大影響，合同繼續(xù)履行存在重大困難，如首付款比例提高導(dǎo)致資金缺口巨大，則購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)退還定金和已付購(gòu)房款，若出賣人因此有損失的，可要求買受人分擔(dān)。第二，如果購(gòu)房新政對(duì)購(gòu)房人的履約能力沒有重大影響或出賣人有證據(jù)證明其有充分履約能力的，購(gòu)房人據(jù)此要求解除合同的，屬于違約，需承擔(dān)違約責(zé)任。第三，還需要特別區(qū)分雙方合同中有關(guān)貸款條款的約定內(nèi)容，即要區(qū)分約定的是“因故無法辦理貸款”還是“因當(dāng)事人自身原因無法辦理貸款”，前者約定下出賣人應(yīng)自籌資金，一般不能解除合同，否則需承擔(dān)違約責(zé)任，后者約定下出賣人可解除合同并分擔(dān)損失。

　　張大偉認(rèn)為，現(xiàn)在很多買房者都是連環(huán)單，大家都等著上家把房賣了，拿了房款再向下家付首付。新政之后，連環(huán)單中只要有一個(gè)人違約解除合同，其他人也都受影響。

　　此外，按照以往銀行的操作辦法，如果已經(jīng)網(wǎng)簽，但銀行貸款還在審批的購(gòu)房者，銀行還會(huì)按照新政前的規(guī)定審批放貸。

　　文/本報(bào)記者 程婕

　　關(guān)注

　　一季度商品住宅用地供應(yīng)量為去年的1.5倍

　　近期北京市公布了今年的土地供應(yīng)計(jì)劃，與去年的計(jì)劃供應(yīng)量相比，減少七成。昨日，市規(guī)劃國(guó)土委表示，拿今年的計(jì)劃供應(yīng)量和去年的計(jì)劃相比是不科學(xué)的，今年商品住房用地實(shí)際供應(yīng)量將大大超過去年的實(shí)際供應(yīng)量。

　　市規(guī)劃國(guó)土委介紹，今年以來不到三個(gè)月的時(shí)間，本市土地市場(chǎng)已供應(yīng)商品住宅用地109公頃，完成年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的42%，與去年同期相比，是去年同期商品住宅用地供應(yīng)量的7.3倍。近期還將推出商品住宅用地52公頃，其中自住型商品房用地44公頃。

　　屆時(shí)，一季度可完成自住型商品住房用地約50公頃，可完成自住型商品住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃的60%。本市商品住宅用地供應(yīng)量將達(dá)到161公頃，是2016年全年商品住宅用地實(shí)際供應(yīng)量的1.5倍；后續(xù)將加大土地儲(chǔ)備開發(fā)力度，條件成熟地塊將適時(shí)推向市場(chǎng)。

　　三季度末將完成全年商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃260公頃，是2016年全年實(shí)際供應(yīng)量的2.5倍。今年商品住房用地實(shí)際供應(yīng)量將大大超過去年的實(shí)際供應(yīng)量。

　　市規(guī)劃國(guó)土委負(fù)責(zé)人表示，將通過加快土地供應(yīng)節(jié)奏和增加土地有效供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。目前，全市商品住宅供地?cái)?shù)量已超過去年全年商品住宅土地供應(yīng)量。后續(xù)土地供應(yīng)力度也不會(huì)減弱，在當(dāng)前加大土地供應(yīng)節(jié)奏的基礎(chǔ)上，三季度完成全年商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃。同時(shí)，將加大土地儲(chǔ)備力度，在完成全年商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的基礎(chǔ)上，屆時(shí)根據(jù)市場(chǎng)需求，適度增加商品住宅用地的供應(yīng)量，及時(shí)將條件成熟地塊推向市場(chǎng)。

　　文/本報(bào)記者 朱開云

　　督促加快20萬套庫(kù)存轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際供應(yīng)

　　在昨日舉行的發(fā)布會(huì)上，在增加供給方面，相關(guān)部門還提到，要加強(qiáng)調(diào)度，督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項(xiàng)目加快開發(fā)進(jìn)度，盡快形成商品住房供應(yīng)。

　　商品住宅的庫(kù)存不只是已經(jīng)辦理了銷售手續(xù)還沒賣出的房子，還包括拿地未開工和開工未銷售的房源，而且這些房源是距離實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)最近的，對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的影響也最大。這兩個(gè)階段的房源，初步統(tǒng)計(jì)有20萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。一方面說明了北京商品住宅下一階段的供應(yīng)規(guī)模；另一方面，督促加快這20萬套庫(kù)存轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際供應(yīng)，將能起到穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)合理預(yù)期。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前北京市場(chǎng)的庫(kù)存是5萬套，這個(gè)供應(yīng)如果能切實(shí)增加進(jìn)市場(chǎng)中，影響會(huì)非常大。文/本報(bào)記者 朱開云