本著“增加總量、控制熱點(diǎn)、均衡供地”的原則，本次調(diào)整在提高競(jìng)買(mǎi)保證金繳納門(mén)檻的同時(shí)，針對(duì)濟(jì)南市區(qū)內(nèi)熱點(diǎn)地區(qū)的居住用地使用權(quán)在出讓競(jìng)拍環(huán)節(jié)設(shè)定最高限價(jià)，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)理性競(jìng)價(jià)，控制溢價(jià)率、遏制“地王”現(xiàn)象產(chǎn)生。

　　“最高限價(jià)”粉墨登場(chǎng)

　　記者從濟(jì)南市國(guó)土部門(mén)了解到，“最高限價(jià)”是《關(guān)于進(jìn)一步完善調(diào)控措施促進(jìn)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺(tái)后，濟(jì)南市將新政落到實(shí)處的新措施。那么什么是最高限價(jià)?土拍過(guò)程中最高限價(jià)將如何發(fā)揮作用?國(guó)土部門(mén)給出了明確的答案。

　　居住用地的最高限價(jià)，在濟(jì)南土地市場(chǎng)是首次出現(xiàn)，但在北京等城市的土拍中已有多年的運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，是單宗土地競(jìng)拍成交的最高限定價(jià)格。本輪調(diào)整采取“限地價(jià)，競(jìng)配建拆遷安置房面積”的網(wǎng)上掛牌出讓方式進(jìn)行。調(diào)整后，當(dāng)網(wǎng)上報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)經(jīng)詢(xún)問(wèn)競(jìng)買(mǎi)人，有意愿的將以相同報(bào)價(jià)進(jìn)入“配建拆遷安置房面積”競(jìng)拍環(huán)節(jié)，以網(wǎng)上限時(shí)報(bào)價(jià)階段最后報(bào)價(jià)有效，最后報(bào)價(jià)即最高限價(jià)為土地成交價(jià)款。

　　競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)，網(wǎng)上交易系統(tǒng)自動(dòng)轉(zhuǎn)為“配建拆遷安置房面積”競(jìng)拍環(huán)節(jié)，進(jìn)入該環(huán)節(jié)交易系統(tǒng)自動(dòng)啟動(dòng)20分鐘倒計(jì)時(shí)，各競(jìng)買(mǎi)人須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，一次性報(bào)出對(duì)出讓宗地內(nèi)配建拆遷安置房建設(shè)面積。承諾配建拆遷安置面積最大者成為宗地競(jìng)得人，報(bào)面積相同的取先報(bào)面積者得，20分鐘倒計(jì)時(shí)內(nèi)無(wú)人報(bào)面積，交易系統(tǒng)自動(dòng)關(guān)閉報(bào)價(jià)通道，網(wǎng)上限時(shí)競(jìng)價(jià)階段最高有效報(bào)價(jià)者為競(jìng)得人。

　　宗地競(jìng)拍成交后，競(jìng)得人需在成交后十日內(nèi)與市政府指定單位簽訂拆遷安置房建設(shè)協(xié)議，持協(xié)議才有資格簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，逾期取消競(jìng)得資格，競(jìng)買(mǎi)保證金不予返還并列入誠(chéng)信黑名單。

　　在拆遷安置房的設(shè)計(jì)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)方面，要求與宗地內(nèi)商品房相當(dāng)，不低于濟(jì)南市拆遷安置房標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)整棟整單元整爿提供，并與商品房同步建設(shè)、同步驗(yàn)收，此環(huán)節(jié)在相關(guān)責(zé)任部門(mén)監(jiān)督下進(jìn)行，竣工驗(yàn)收后移交由政府無(wú)償使用。宗地內(nèi)拆遷安置房建成后，由相關(guān)部門(mén)統(tǒng)籌調(diào)配，根據(jù)被安置居民意愿，不僅向該片區(qū)所涉及居民提供使用，也可安置濟(jì)南市其他區(qū)域居民。

　　結(jié)合來(lái)看，今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅要考慮到土地溢價(jià)率與預(yù)售條件掛鉤，溢價(jià)率高出100%后帶來(lái)的預(yù)售滯后資金占用方面的因素，更要求企業(yè)對(duì)成本的控制和核算做到更加精準(zhǔn)，將安置房建設(shè)增加的成本加入其中，拿地過(guò)程中切勿“沖動(dòng)消費(fèi)”。

　　提高后的競(jìng)買(mǎi)保證金為歷年最高

　　根據(jù)濟(jì)南市國(guó)土部門(mén)提供的宗地出讓掛牌文件來(lái)看,出讓居住用地在競(jìng)買(mǎi)保證金一項(xiàng)有了大幅提高和更嚴(yán)格的要求。以6月21日掛牌出讓的唐冶片區(qū)宗地為例，涉及居住用地?zé)o論是單宗出讓還是組合出讓?zhuān)��?guī)定繳納的競(jìng)買(mǎi)保證金都有一定比例的提高，記者查閱以往掛牌文件，發(fā)現(xiàn)此次設(shè)定的競(jìng)買(mǎi)保證金門(mén)檻較歷年是最高的一次。

　　合并前期已實(shí)施的，開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)地前需簽定承諾書(shū)確保競(jìng)買(mǎi)保證金是自有資金，一旦發(fā)生資金來(lái)源違規(guī),將扣除保證金并納入黑名單,兩年之內(nèi)不得參與拍地等方面的規(guī)定，土地市場(chǎng)在管理、運(yùn)營(yíng)、品牌、資金、成本等方面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出了更高的要求，加大了拿地的難度，優(yōu)勝劣汰勢(shì)必加速房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)化。

　　另?yè)?jù)了解，此次針對(duì)土地供應(yīng)所設(shè)定的最高限價(jià)、提高保證金繳納金額等調(diào)整，是濟(jì)南市土地市場(chǎng)落實(shí)調(diào)控政策的又一新舉措，據(jù)國(guó)土部門(mén)人士分析短期內(nèi)將對(duì)濟(jì)南市土地市場(chǎng)的高溢價(jià)率、“地王”現(xiàn)象起到一定的遏制作用。（完）