央廣網北京2月14日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，房子是用來住的，不是用來炒的。房地產市場前期的過熱和資金“輸血”不無關系。中國基金業協會監測發現，部分證券期貨經營機構設立的私募資產管理計劃并沒投資到實體經濟“肌肉”中，而是流向房地產開發企業。資金流入的名目很多，比比如銀行委托貸款、信托計劃、受讓各類資產收益權等等。這些資金的“血液”最后搖身一變，成了房地產企業的土地出讓款和流動資金等等，結果地產“大鱷”腰包鼓了，又去大手筆買地，推升房價。

　　昨晚，中國基金業協會發布《備案管理規范第4號》，劍指過熱房地產市場！在投資房地產項目方面，明確私募資產管理計劃投資于房價上漲過快的熱點城市，比如北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥等16個城市的普通住宅項目，協會暫不予備案。 

　　規范還指出，個別機構可能以名義上發股，實際上發債，避開相關監管要求。比如嵌套投資產品、受讓房地產開發企業股權、受讓資產收益權等等，變相投資的錢最終還是流向熱點城市的普通住宅地產項目。對這樣的私募資產管理計劃，暫不予備案。

　　在投資房地產企業方面，規范明確，私募資產管理計劃向房地產開發企業提供融資，不得用于支付土地出讓價款或補充流動資金，不得為各類機構發放首付貸等違法違規行為提供便利。

　　中國基金業協會的“緊箍咒”推動房產回歸住房居住屬性，限制炒房。另一方面，推動房地產的直接融資、股權融資、減少間接融資、債券融資。

　　關于這個話題，浙報傳媒地產研究院院長丁建剛做出了分析點評。

　　丁建剛：“房地產行業是一個重資產的行業，資金就是開發企業的子彈。這條規定對房地產企業的“子彈”是有約束和限制的，甚至是減少的。所以毫無疑問，對于開發企業來說恐怕它的火力就要降低了。我所說的‘火力’就是指開發企業拿地的量和拿地的價格，主要還是表現在價格上。之所以2016年出了那么多地王，正是因為開發企業的融資渠道更為簡便，融資的成本更為低廉。去年有一份統計，去年房地產企業通過私募債、公司債和中票等渠道獲得了1.14萬億元資金。而去年房地產企業拿地的資金大致是36000億，也就是說其中三分之一是通過這樣的渠道獲得的。

　　我們普通人可能都覺得房地產企業貸款可能主要是到銀行貸款，未必他們的渠道非常多。這份基金業協會的規定，我認為它也會約束房地產企業，但是占多少量我們非常難以統計。2016年私募基金的規模是10.24萬億，但這并不是全部用于房地產企業的，它是其中一部分，但是這個量并不是很大。

　　同時我們也注意到，這畢竟是一個行業協會關于備案的約束，還不具有特別嚴格、嚴肅的法律約束力，所以可能會有一些降溫，但是約束力并不見得強到哪里去。另外，它只是限制了不得用于16個熱點城市，并沒有說這些融資渠道也不能用于其他城市。

　　這個規范的約束還體現為不得用于支付土地購買，也就是說你自己沒有錢，卻通過這種私募等渠道融來錢然后去買土地，這是不行的。

　　此外，還有一些所謂的私募是采用所謂的明股實債的方式，也就是看上去用股權的形式進入到房地產企業或者某一個項目，但實際上私下里還有一個‘抽屜協議’，就是說這部分我是不和你同股同權、共同承擔風險的，而是在體現利潤的時候要先保證我的回報，我不來分你的利潤。這種情況就比較難控制，因為這種抽屜里的協議很難完全查到。但是不管怎么說，因為現在已經通過多種渠道來限制或者縮小房地產企業‘子彈’的量和獲得的范圍。

　　從2017年總體來看，無論是從銀行融資還是通過企業債，開發企業都會受到很大影響。而對于私募的渠道，也會或多或少有一些約束力。這樣多重政策的疊加，會使得房地產企業的資金來源更加緊張，規模更加縮小，這樣可能會使房地產企業拿地的時候不得不考慮自己未來的資金鏈安全。相對來說，對中小型企業影響會更大一點，因為對于一些大型企業或者上市公司來說，銀行對它可能會更寬松一些。第二，這些大型企業有的甚至在海外有很大很強的融資能力和渠道。對于這些企業來說，它的融資渠道實際上并不受剛才說的私募渠道的影響，主要還是對中小型企業影響比較大。”